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天天盼房价降?看看开发商到底赚了你多少钱

2019-10-27 17:23:06| |查看: 3266

[摘要] 01据统计,中国人首次置业的平均年龄为27岁,而邻国日本是超过40岁的大叔大婶了。我们来看看事实上,开发商到底是真委屈还是装委屈?针对以上的各个因素去了解用户的价格接受底线,从而精准了解客群。一个楼盘

哪里有中国人,哪里就不乏对房价的唠叨。然而,对于房价的涨跌伤透了心的人,真正清楚的是“房价是如何计算的”?房地产行业的许多人也很困惑!

今天,我们来谈谈房价。

01

据统计,中国首次购房者的平均年龄是27岁,而邻国日本是40岁以上的叔叔或婶婶。面对新闻采访,年轻的日本人机敏地说,“用这么多年的积蓄换一个昂贵的混凝土盒子太不经济了!”-显然,他们把房价等同于建筑成本。

商品价格以成本为基础,这是一条经济法。但是!永远不要忽视一个重要的事实:房屋是依附于土地的特殊商品,不能进行实物转让,并且有自己的财务属性!远远超过肉眼可见的钢铁和水泥价格。

为了理解这一点,让我们回答另一个问题:房价=建筑成本+利润?

显然不是,成本结构太多太复杂,影响房价的因素太多,所以就列出来。例如:

不同地区的土地价格差异很大,无论是采取还是分配,价格都不一样。

一栋别墅的用地可能是普通公寓的10倍以上。你怎么理解?看看里面有三层,外面有三层的和服。与比基尼相比,布料的成本不是同一个数量级。

劳动力和原材料急剧上涨,由于不同的建筑结构,价格差别很大。例如,钢-混凝土高层建筑比砖-混凝土多层建筑贵得多。

肉眼看不见的地下地基也很精致。以上海为例。从事建筑的人都知道上海地下有280多米的软“豆腐”土。因此,上海超高层建筑轻型基础的造价远高于其他地方。

房价研究足以成为一门学科!

02

许多购房者天生对开发商怀有敌意,认为他们一生中的大部分积蓄都是自己赚来的。但是,开发商也很委屈,认为我的利润远远低于每个人的想象。

让我们看看开发人员是真的被冤枉了还是假装被冤枉了?

让我们看看这些照片:

除了这些建筑和安装费用之外,作为开发商,他们不仅要承担早期规划和设计、销售阶段的广告费用以及大量税费...当然,这些都要分摊到房价上!

让我们来看看一个以北京为例计算的账户:

这意味着

资料来源:凤凰财经

此外,在2016年政府实施价格限制后,新建筑价格最高的开发商将没有发言权。利润将被控制到死。开发商不可避免地会感到委屈。

看来“暴利”的帽子不能随便扣。

03

-那么一套新建筑的平均价格是多少?

-开发商的领导拍手叫好?

-用户会为此付费吗?

-我们如何在确保利润率的同时吸引人们进行交易"?

要评估一所房子的质量,不能离开位置、位置、标高、楼层、方向、面积、房间类型、工艺、楼层高度、装修、物业、停车位比例等。

因此,首先,发展商会会在定价前找一家专业的市场调查公司进行调查。根据以上因素了解用户接受的价格底线,从而准确了解客户群。记住,每次你填写市场调查表格,你都是在帮开发商自己赚钱!

然后我不知道是否每个人都发现了,现在开发商都公布了一室一价的清单。为什么你要花很多时间为一个房间制定一个“价目表”?每个人定一个平均价格不方便吗?

开发商并不愚蠢,他们是为了“统一去污”。什么意思?有必要用价格作为杠杆,让同一栋楼里的每栋房子看起来都有所考虑。虽然它不太好,而且靠近垃圾箱,但是它便宜了10多万元。

这样,就不会有很多人抢劫几栋房子而不是其余的。

在正常情况下,开发商会根据某些影响因素找到基准为“1”的房子。单价比现在高,价格比现在低。

然后叠加几个影响房价的硬性指标:方位、位置、楼层、边缘、跨度等。

一丝不苟的开发人员会根据每个评估项目找到10名专业人员对一栋建筑进行单独评分。调查结果将被平均,并在定价前与接受调查的购房者的心理价格进行比较。

(1)楼层:多层建筑的三楼和四楼最贵。一楼的房子潮湿,不太私人,所以价格较低,但有些一楼有庭院,单价较高。然而,高层电梯通常从低到高逐渐增加。

(2)面积差异:为了控制总价格,大面积房屋的单价相对较低。

(3)方位:一般来说,朝南的比较贵,而朝南的最贵。

(4)侧房:公寓三面空,三面照明最贵,其次是两面空。就别墅而言,四面空的单人房最贵,三面空的双人房次之,两面空的连体别墅最便宜。

一切都不一样。例如,在一个项目的北部,有自然河流和良好的绿色景观,而在南部,有嘈杂的高架道路或垃圾站,所以一般来说,房间更多面向北方的房子将花费更多。

值得一提的是,中国传统上喜欢通风良好的房屋,面对主风向时可以加强对流和热传导,冬暖夏凉。

主导风向根据城市的“风玫瑰图”判断。在“上海风玫瑰图”(Shanghai wind rose map)上,东南方向距离中心最远,表明城市主导风向来自东南,成都主要来自东北。

面向相应方向的房屋最适合通风。开发商总是追求利润。这些房子的价格肯定会更贵。

如果一座建筑很大,它通常会分几个阶段开放。为了尽快收回资金,开盘价将首次走低。这也将为后期的价格上涨留出空间,因为每个人都有“买高不买低”的心态。

房地产几乎卖完了,也没有剩下多少公寓了,通常被称为收盘价。为了尽快结束营销,公开价格往往会很低。

04

当然,房地产是市场化的产物,房价也是市场化的竞争。坦率地说,它是根据市场竞争定价的。这对消费者来说是好是坏还取决于具体情况。

对于第一手建筑,一些项目的成本实际上非常低。每平方米卖15000元是疯狂的,但周围的价格都涨到了20000元以上,根据市场的不同,价格定在20000元左右。

有些房子质量很好,本来可以高价出售,但周围房子的价格一般都很低。为了不影响销售速度,他们不得不降低价格,“低价出售”。

不幸的是,实际上,房价往往不是基于成本,而是基于买家对房地产和需求强度的理解。

你是否认为它很贵并不重要,这就是价格,因为有很多人想买它。

对于二手住宅区,房屋具有社会属性。学区内的一套住房给孩子的上学带来了便利,也方便了定居,带来了许多社会和公益资源等。拿走你需要的东西。只有用成本来计算房价,房子和轿车没有区别。

每个购房者的需求都是不同的,所谓的节俭和免费。例如,一个学区的新建筑通常比周围同等质量的建筑贵20%,但是有成年子女的家庭和没有学区需求的家庭可以选择以同样的价格购买更大更好的房子。

05

没有未售出的房子,只有未售出的价格。这表明合理定价有多重要。设定高价格意味着没有市场,设定低价格意味着没有利润损失。

聪明的买家一定会根据自己的实际情况选择性价比最高的房子,不会忽视“支付方式”造成的隐性差价。

但是生活中仍然有很多人,因为他们不了解房价,抓住错误的机会,花更多的钱买一套不满意的房子,甚至永远愤怒地追逐房价,最后还没有买套房...

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