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第一太平戴维斯:2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展

2019-10-20 19:24:52| |查看: 4908

[摘要] 第一太平戴维斯发布了《2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告,总结分析了成都最新的商业和住宅房地产趋势。零售房地产市场2019年第三季度,成都零售市场无新品进入,市场总存量保持在650.

第一太平戴维斯(First Pacific Davis)发布了《2019年第三季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告,总结分析了成都最新的商业和住宅房地产趋势。报告显示:

零售市场的调整仍在继续,国内商品的回归和夜间经济对城市消费潜力的开发。

甲级办公楼的租金需求略有升温,而平均租金仍在小幅下降。

住房供应继续下降,平均交易价格略有上升。

零售房地产市场

2019年第三季度,成都零售市场无新品进入,市场总存量保持在650.4万平方米。上半年市场整体继续调整趋势,平均空置率仍为4.9%,与第二季度持平。市场需求依然活跃,一些项目的租金收入稳步上升,支撑着该市购物中心一楼的平均租金环比上涨0.2%,至每月每平方米436.2元。

在需求方面,随着消费需求越来越多样化和精细化,针对特定消费群体的创新娱乐形式和细分形式正在加速成都零售市场的出现和布局。在娱乐品牌方面,中国第一家室内飞斧俱乐部、功夫熊猫和集拳击场馆和酒吧于一体的kob都在建发泸州一楼开业。流行茶品牌继续在成都市场深化培育。本季度见证了莱佛士市、九坊购物中心和金华万达广场三家Xi茶店的开业。奈雪茶进入银泰市。此外,咖啡品牌在当季迅速扩张,上海新兴咖啡品牌方式咖啡首次进入成都,选择国家黄金中心和仁恒置地广场。

今年上半年,政府宣布了“第一店铺经济”政策,鼓励各品牌城市发展第一店铺,不断为成都零售市场注入活力。本季度首次进入成都购物中心的品牌主要是配饰、化妆品和餐饮。例如,世界顶级珠宝品牌哈里·温斯顿(harry winston)和中国大陆第四直营店金鹅,以及中西激进直营店都落户太古巷一楼。瑞士高端护肤品牌la maison valmont在中国的第一家店铺进入郭进中心。英国炸鱼薯条史考特中国第一家店在太古城李开店,香港餐厅品牌大象广场也在太古城李开店。

近年来,面对国外品牌在中国扩张的竞争压力,越来越多的国内品牌通过拓展销售渠道、更新产品线、强调中国元素、结合流行文化来重新定位和提升品牌形象,从而吸引新一代消费者,从而焕发青春。本季的典型交易包括李宁在中国的第一家全新旗舰店——太古力。波司登是一个成熟的羽绒服品牌,自去年年底以来,它加快了在成都的扩张,本季度在武侯万达广场和银泰市又开设了两家店铺。继世界第一家概念店在惜春路亮相后,国内美容品牌的完美日记进入华彩。老凉茶品牌王老吉也开始在传统渠道之外寻求更加多元化的增长模式。本季度,莱佛士市新开了一家“1828王老吉”茶饮料店,为消费者提供更多的产品选择,以扩大消费群体。此外,白兔奶糖(White Rabbit Candy)与godiva一起在郭进中心开了一家弹出式商店,以全新的方式重新包装和演绎经典产品,同时推出枕头、口红和香水等周边产品。怀旧与潮流同步,很容易引起年轻消费者的共鸣。

今年8月,成都宣布35个夜间经济示范点,正式加快夜间经济发展,挖掘夜间消费新势头,进一步推动城市消费增长。本季度,许多酒吧品牌陆续进入购物中心开店,延长购物中心营业时间,充分挖掘周边地区的消费潜力,为购物中心的运营和发展注入新的动力。例如,柯立芝酒吧和马塔酒吧进入建发泸州,道进入339首欢乐颂。

展望第四季度,成都零售房地产市场将迎来约22万套新供应品。2019年前三个季度,市场呈现出调整趋势。年底集中供应可能进一步刺激市场需求的释放,空置率可能略低。预计整体市场将保持乐观,支撑着全市购物中心平均租金保持平稳小幅上涨的趋势。至于品牌,随着市场逐渐回归以产品和消费者为重点,许多品牌将把开店战略从单纯追求数量增长转向注重提高服务质量和店铺体验,完善产品类别和质量,推进线上和线下市场。同时,为了更有效地满足消费者的需求,品牌将在本地化和数字化方面做出更多的创新尝试。

甲级办公市场

2019年第三季度,成都没有新项目进入市场,甲级办公楼总存量保持在320万平方米。在上半年持续下跌后,本季度市场需求大幅回升,净吸纳53,000平方米,空置率下降1.7个百分点,至20.8%。

就租赁行业新源而言,金融、房地产和信息技术仍是本季度最活跃的行业,分别占全市甲级写字楼新租赁面积的21%、17%和15%。尽管政府对以小额贷款企业为代表的新型金融的强有力的监管政策没有改变,但成都金融业在加快西部金融中心建设的目标下取得了稳步发展。在英国智库z/yen集团和中国(深圳)综合发展研究所联合编制的第26期《全球金融中心指数报告》(gfci 26)中,成都在当前排名中上升了14位,目前排名世界第73位。金融业的快速发展支持了办公市场对租赁的积极需求。今年上半年,成都高新技术产业实现营业收入4755亿元,同比增长14%。加快国家重要科技中心建设,稳步推进。企业办公租赁需求持续释放,占本季度新增租赁面积的15%。正如第一太平戴维斯(First Pacific Davis)在今年上半年的市场报告中提到的,成都甲级写字楼第三方办公空间运营商的发展步伐持续放缓,本季度只有一笔交易记录。

就租金而言,尽管本季度的净吸收比上一季度略有上升,但市场需求活动与2018年相差甚远。一些业主和第三方办公空间运营商大幅降低了租金,而一些项目增加了免租期,以吸引客户达成租赁交易。继上季度租金走势出现转折后,本季度市场平均租金继续下降,比上季度小幅下降0.3%,至每月每平方米102.7元。

近年来,省市政府积极推进保险服务发展,多次出台政策,提出完善保险市场体系、拓宽保险服务范围、提高保险服务水平等措施。《成都市人民政府关于加快发展现代保险服务业的意见》明确指出,到2020年,成都将建成辐射西部地区的全国领先保险市场,发展成为中西部地区的保险中心。近年来,成都保险业组织发展繁荣,办公租赁需求不断释放。自今年年初以来,成都甲级写字楼新增租赁空间在金融业中的比重一直在上升,从第一季度的7%上升至本季度的17%。

位于金融城区的天府国际金融中心项目预计将于2019年第四季度交付市场,届时全市甲级写字楼市场面积将达到325万平方米。从全年来看,成都甲级写字楼的新增供应量将不足20万平方米,并将连续两年回落。因此,在当前不确定的经济前景下,即使市场租赁活动没有显著增加,办公市场的空置率预计也不会大幅波动。

住房市场

2019年第三季度,成都主城区的一手住房供应大幅下降,环比下降44.6%,至63万平方米。对初级住房的需求仍然相对稳定,本季度主城区初级住房成交量达到79.7万平方米,比上季度增长0.9%。主城区一级住宅平均交易价格较第二季度略有上升,达到每平方米17663.8元。与主城区相比,供给相对充足的传统郊区第一手住房供给仍比上季度下降10.4%,至279.3万平方米。营业额同比增长0.8%,至271.3万平方米。郊区一级住宅平均成交价上涨3.5%,至每平方米11928.3元。

第三季度,主城区住宅用地流转持续上升,比上季度增长55.0%,流转面积约63.5万平方米。与此同时,主城区住宅用地平均房价小幅下跌约5.2%,至每平方米11668元。相反,传统郊区住宅用地的成交量持续下降,环比下降27.9%,至70.2万平方米。郊区住宅用地均价继续保持上季度的上涨趋势,比上季度小幅上涨4.5%,至每平方米7896元。

自9月1日起,《成都市住房公积金提取管理办法》正式实施,大大简化了提取公积金的申请程序,有效促进了住房市场的健康发展。展望2019年第四季度,随着主城区住宅用地成交量持续上升,预计主城区一级住宅建筑供应量将会回升,市场供需紧张局面将进一步缓解。

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第一太平戴维斯

第一太平洋戴维斯是伦敦证券交易所富时250上市公司,是世界领先的房地产服务提供商。公司成立于1855年,有着悠久的历史和传统,一直保持着快速的发展势头。它已经成为市场领导者。目前,它在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区的60多个国家设立了650多个办事处和附属机构。共有36,000名人才提供全面的专业咨询服务、物业管理和交易咨询服务。

自1995年进入中国以来,第一太平戴维斯确立了其不可动摇的市场领导者地位,提供创新的房地产解决方案来满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、南京、Xi安、武汉、长沙、海南和福州设有分公司和办事处。其庞大的商业网络为客户提供一站式综合房地产服务,以满足他们的需求。

在中国9000多名员工的支持下,第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验和敏锐的市场洞察力,为开发商、业主、租户和投资者提供全面、高质量的专业咨询服务,包括商业地产、住宅地产、零售地产和服务式公寓、设施设备管理、空间规划、物业管理、租赁、估价和销售领域的开发咨询服务。

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